התוכנית המוצעת לאופן שבו וולינגטון תתפתח במהלך 30 השנים הבאות שמה את האצבע ישר על אחד הנושאים המרכזיים המשפיעים על צמיחה ושינוי עירוניים: אופי המגורים.
באופן ספציפי, טיוטת התוכנית המרחבית, ששמה העיר שלנו מחר, ממליצה לתת פחות הגנה לאופי האדריכלי של חלק מהפרברים הפנימיים.
ההצעה גרמה לקיטוב של תושבים, כאשר אלה החוששים לאופי הפרברים שלהם הואשמו בכך שהם אינם אויבי הקידמה-בחצר האחורית שלי (NIMBY).
הבעיה האמיתית היא שאופי המגורים היה, עד כה, מוגן על ידי כלל גורף שמניח שכל דירת מגורים משנת 1930 או קודם לכן תורמת לאופי זה בפרבר הרחב יותר.
כשלעצמו אין מדובר בהגבלה בלתי עבירה לפיתוח מחדש של נכסים בודדים. עם זאת, זה היה מספיק מחסום עבור רוב בעלי הקרקעות שצורתם של הפרברים הללו נותרה ללא שינוי במשך עשרות שנים.
ישן, סוחט וקר
למרות מיקומם בשכונות מוערכות, רבים מהנכסים הללו טופלו בצורה גרועה. אם לשאול מלקסיקון הנדל”ן, הם לרוב “הבית הגרוע ביותר ברחוב הטוב ביותר”.
מספר לא מבוטל של בתים ישנים לא שודרג כדי לעמוד בסטנדרטים העולים לבידוד תרמי. אבל בשוק הדיור הדל של וולינגטון ניתן לשכור כמעט כל נכס. לבעלי הדירות יש תמריץ מועט לשדרג.
נכסים ישנים אלה, במיוחד אלה מחוץ לגבולות המוצעים של אזורי אופי, בשלים לפיתוח מחדש. התוכנית החדשה תביא לכך שהמועצה לא תצטרך עוד לשאול אם הם תורמים לאופי המגורים.
למרות שזה עלול להרגיז את אלה שרוצים לשמור על העבר, זה מבשר טובות לבריאותם ולרווחתם של התושבים העתידיים. אין ספק שאפשר וצריך לעשות יותר כדי לחסל דיור קר ולח בניו זילנד.
קל לומר “פשוט תביאו את הבתים לקוד”, וישנן דוגמאות רבות לבתים ישנים ששודרגו כראוי. אבל זה לא תמיד אפשרי. באותם מקרים שבהם הבעלים לא יכול להגיש את התיק הכספי להשבחת הנכס הישן שלו, טוב לדעת שתהיה להם בקרוב הזדמנות לפתח מחדש.
המקרה של צפיפות
משבר הדיור הנוכחי המשפיע על וולינגטון וערים אחרות בניו זילנד בהחלט מספק תמריץ טוב להתפתח מחדש. בנייה צפופה יותר, סבורים מומחים רבים, תמנף תשתיות קיימות כמו ביוב, כבישים ובתי ספר. יותר אנשים המתגוררים באזור ישפרו גם את החיוניות החברתית.
ואכן, השינויים המוצעים על ידי מועצת העיר וולינגטון מכוונים במידה רבה לאפשר זאת. הממשל המרכזי מכוון גם להעצמת הדיור באמצעות הצהרת המדיניות הלאומית בנושא פיתוח עירוני (NPSUD).
בניינים לפני שנות ה-30 אינם אופייניים או ראויים לשימור, נקודה שהכללים הנוכחיים אינם מכירים בה. המחבר סיפק
ה- NPSUD מחייב את וולינגטון (וערים אחרות עם מחסור חמור בדיור) לספק דיור בגובה של עד שש קומות באזורים הנמצאים במרחק הליכה קל מהעיר המרכזית. זה יכול להוביל לשינויים משמעותיים בפרברי העיר הפנימיים האופייניים כמו הר ויקטוריה של וולינגטון.
עם זאת, החלפת כלל גורף אחד – הגבלת הריסת בתים לפני שנות ה-30 – בכלל גורף אחר המאפשר בניינים גבוהים באזורי מגורים שוליים נראה שגוי.
ראשית, כללי ייעוד הם מכשיר תכנוני בוטה המקשה על מועצות להסדיר באופן רגיש. כל אתר וההגדרה שלו הם ייחודיים, אך הכללים אינם מאפשרים זאת. זה עשוי ליצור הפרשי גבהים קיצוניים, כאשר בניינים חדשים בני שש קומות צמודים לבתים ישנים בני קומה אחת ושתי קומות.
פערים כאלה יפחיתו את האיכות החזותית של הרחוב. רבים מהרחובות הישנים של וולינגטון צרים יחסית. אם ייבנו בהתאם לתוכנית המוצעת, מבנים חדשים עלולים להפחית את האיכות המרחבית של רחובות אלה.
מחקר בינלאומי מצא שהרחובות הטובים ביותר הם רחבים לפחות כמו גבהי הבניינים לאורך הקצוות שלהם. אבל בניינים שנבנו לפי הכללים החדשים יכולים להתנשא עד פי אחד וחצי מרוחב הרחוב.