שלוש שנים חלפו מאז שריפת חיפויים גבתה 72 קורבנות במגדל גרנפל, לונדון, ב-14 ביוני 2017. תעשיית הבנייה והרגולטורים שלה ברחבי העולם עדיין מתחבטים כיצד ליצור תקנות אפקטיביות כדי להבטיח שהדירות ייבנו כדי לשמור על הדיירים בטוחים.
הפרלמנט של ניו סאות’ ויילס העביר שתי הצעות חוק חשובות בשבוע שעבר: חוק העוסקים בתחום התכנון והבנייה 2020 והצעת חוק בנייני דירות למגורים (סמכויות ציות ואכיפה) 2020. זה הציב שני חלקים חשובים ב”פאזל”, בתור NSW Better שר הרגולציה קווין אנדרסון ניסח זאת.
חוק בנייני דירות למגורים בפרט יכול להיות מחליף משחק והוא המוקד של מאמר זה. החוק צפוי להיכנס לתוקף ב-1 בספטמבר 2020.
סמכויות חדשות להורות על ליקויים חמורים יתוקנו
מרכז החקיקה הוא יכולת של מזכיר מחלקת שירות לקוחות להורות על תיקון “ליקויים חמורים” בבנייני דירות למגורים. בפועל, נציב הבניין של NSW וצוותו יישמו את הצווים הללו, על פי נאום הצעת החוק בקריאה שנייה. ניתן להורות ליזמים לתקן עבודות בנייה “אם למזכיר יש סברה סבירה שעבודות בנייה בוצעו או מבוצעות באופן שעלול לגרום לפגם חמור”.
נציב הבנייה של NSW דיוויד צ’נדלר וקציניו יצטרכו מספיק משאבים כדי להחיל את הסמכויות החדשות. ביאנקה דה מרצ’י/AAP
ה”היה” משמעותי כאן. ניתן להשתמש בסמכויות התערבות אלו עד עשר שנים לאחר מתן תעודת עיסוק.
וכן, כדי לוודא שהליקויים יתוקנו לפני שהתושבים משתלטים על דירתם, המזכירה יכולה להוציא “צו איסור” לעיכוב תעודת אכלוס.
ההגדרה של “פגם חמור” כוללת:
אי עמידה בדרישות הביצועים של קוד הבנייה של אוסטרליה
ליקויים העלולים לשלול את יכולת המגורים או השימוש בבניין למטרה המיועדת לו
שימוש במוצרי בנייה אסורים.
למדינות וטריטוריות אחרות יש הוראות שונות להורות על תיקון. עם זאת, אף אחד מאלה אינו נרחב כמו המשטר החדש ב- NSW.
בפרט, הסמכות המפורשת להורות על תיקון לאחר השלמת הדירות מתייחסת לסוגיה שהכשילה את הניסיון של רשות הבנייה הוויקטוריאנית ב-2017 לגרום לבונה לתקן חיפויים שאינם עומדים בדרישות בבניין לקרוס במלבורן. לכן, סמכויות התיקון צפויות, יחד עם חובת הזהירות הסטטוטורית בהצעת חוק העוסקים בתכנון ובנייה – גם היא חידוש של NSW – למשוך עניין ברחבי הארץ.
עד כמה התעשייה תדחה?
אמצעים אלה לתיקון ליקויים הולכים ללבם של הנהגים המסחריים העומדים בבסיס מלאי הדירות שלנו שנמסרו בעיקר באופן פרטי באוסטרליה. ללא תעודת אכלוס, יזמים לא יכולים להסדיר את מכירת הדירות (בדרך כלל מחוץ לתכנון). כמו כן, קבלני הבניין שלהם בדרך כלל יישארו “על השוק” עבור שורה של התחייבויות על פי החוזים שלהם.
על ידי הפיכת תיקון הליקויים לתנאי מוקדם להנפקת תעודת הכיבוש, החוק החדש מאמץ את המנטרה “עדיף מניעה מאשר ריפוי” העומדת בבסיס הרפורמות באוסטרליה ומחוצה לה.
באיזו מידה התעשייה תתמוך בשינוי הזה? הזמן יגיד.
מה שניתן לומר הוא שהרפורמות מוסיפות רמה גבוהה של התערבות במניעים המסחריים של בניית דירות כאשר התעשייה כבר פועלת בצל ה-COVID-19 והמיתון המצטבר שלו. אז זה משהו כמו “תו פראי” בנוף מסחרי גדוש ממילא.
משמעות הדבר היא שיזמים שאין להם אמצעים נאותים כדי להעביר את עלויות התיקון והעיכוב בכיבוש לאורך השרשרת החוזית, צפויים לנקוט באמצעי הערעור הנרחבים בחקיקה. כמו כן, כאשר קבלנים, קבלני משנה, יועצים וספקים אכן “נושאים את הפחית” עבור אחריות כזו, הם יסתכלו היטב על הוראות ההקלה בחוזים שלהם.
המחלוקות והעיכובים הנובעים בהכרח עלולים להותיר את בעלי הדירות והשוכרים בלימבו, למרות כוונת החקיקה להגן עליהם.