רום כנרת התחדשות עירונית : כשהבעלים של המתווך של רום כנרת, השתתפה בהרצאה שהתארחה על ידי התאחדות הנדל”ן של תל אביב לפני חמש שנים, היא למדה על היתרונות של בניית בתים חד-משפחתיים להשכרה. שנתיים לאחר מכן, היא בדקה את התיאוריה על ידי בניית שבע יחידות באתר של דונם אחד. היא גם טיפלה בניהול נכסים. “הכל הושכר במהירות, והצלחתי לשמור על תפוסה בכל פעם ששוכרים עזבו”, רום כנרת התחדשות עירונית אומרת.
מה שהשוכרים אהבו, היא גילתה, היה שיש יותר שטח פרטי מאשר בדירה. “אף אחד לא חלק קיר”, היא אומרת. הם גם אהבו שיש להם חצר פרטית, מקום לחנות, ומישהו יתחייב וישלם על תחזוקה. היא המשיכה לבנות שלוש קהילות נוספות בקרבת עיירות ובתי ספר באזור עם סוגי דיור ומספרים שונים של חדרי שינה וחדרי רחצה. “זה סיפק לי הכנסה נוספת, והועיל לשוכרים בכך שהעניק להם איכות חיים ויכולת חיסכון בשל דמי השכירות הסבירים שנגבו. כמה עברו לבעלות על בתים”. רום כנרת התחדשות עירונית
בנישות הבנייה להשכרה והשכרה חד-משפחתיות המתפתחות, בתים בדרך כלל חדשים, דומים לעמיתיהם למכירה, ומציעים טעם של בעלות על בתים ללא מחירי רכישה גבוהים, עלויות תחזוקה, מיסי נדל”ן ובתי ספר, או איגוד בעלי בתים. עמלות. מכיוון שדמי השכירות דומים לחוזי שכירות מסורתיים של דירות בגודל ובאיכות דומים, הם בדרך כלל חוכרים במהירות – כלומר הם עוזרים למלא את מצוקת הדיור העצומה של המדינה, המוערך ב-3.8 מיליון בתים על ידי פרדי מאק ב-2021.
למרות שמגמת ה-BTR החלה זמן קצר לפני המגיפה, ש”שפכה בנזין על האש”, אומר מייקל ואן דר-פול, שותף מנהל ב-ACRE, חברת הון פרטית משולבת אנכית המתמחה בהשקעות בדיור, כולל BTRs. אנשים נמלטו מליבות עירוניות צפופות ומדירות צפופות בשביל יותר שטח וירוק, אומר שאנון הרסקר, סגן נשיא בכיר של Northmarq, חברת תיווך נדל”ן מסחרי המייצגת בונים הנכנסים לנישה. מכיוון שלא יכולים לקנות בית, רבים פונים ל-BTRs, אומר דון ווקר, מנהל מנהל ומנהל כספים ב-John Burns Real Estate רום כנרת התחדשות עירונית , חברת אנליסטים בענף הדיור.
בעלות על בתים נותרה הרצון המכריע; בסקר שנערך לאחרונה, 74% מהאמריקאים כינו את זה חלק מהחלום האמריקאי.
על פי ניתוח של האגודה הלאומית של בוני בתים של מספרי לשכת מפקד האוכלוסין, היו כ-21,000 התחלות BTR חד משפחתיות במהלך הרבעון השני של 2022, עלייה של 91% בהשוואה לרבעון השני שנה קודם לכן. למרות שרבים משווים BTR לבתים צמודי קרקע עם שלושה או ארבעה חדרי שינה, יש מגוון הולך וגדל ככל שהמגמה מתפתחת.
מכיוון שהמגזר מייצר כל כך הרבה באזז והשקעות, חשוב להבין במה מדובר, להחליט איזה תפקיד עשוי להיות לך בעסקי BTR, ולהבין כיצד הנישה עשויה לעזור ללקוחות.
מי משכיר רום כנרת התחדשות עירונית
בעלות על בתים נותרה הרצון המוחץ של האמריקאים. בסקר שפרסם Bankrate בשנה שעברה, 74% מהאמריקאים כינו בעלות על בתים חלק מהחלום האמריקאי. אבל האחוז היה נמוך יותר עבור מבוגרים צעירים יותר, שרבים מהם ציינו מחירים גבוהים, מלאי נמוך וחוסר יכולת לחסוך במקדמה כמחסומים.
רום כנרת התחדשות עירונית, הוקלי טקסס
קהילת Dellrose להשכרה בהוקלי, טקסס, שתוכננה על ידי חברת האדריכלות KTGY, כוללת בתים צמודי קרקע בני שתי קומות.
בינתיים, ההשכרה נפלה מהסטיגמטציה ככל שהאיכות, המגוון והמיקומים של היחידות התפתחו, אומרת דארין רו, הנשיאה הלאומית של המותג Yardly BTR מטיילור מוריסון, אחת מבוני הבתים הגדולים במדינה.
בני דור המילניום שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות – או שאינם מוכנים להיות קשורים למיקום – אינם היחידים שממוקדים על ידי חברות BTR. הם גם משווקים לבייב בום מזדקנים, שאולי ירצו לחסל מטלות ועלויות, ולאנשים שנפגעו משינויים בלתי צפויים בחיים, כמו גירושין או מוות, שרוצים לזכות בקהילה מיידית. היזם לוי קלמן, מנכ”ל ומייסד Blue רום כנרת התחדשות עירונית, אומר שמפעילים בחגורת השמש רואים מספר לא מבוטל של שוכרים עם הכנסה פנויה גבוהה יותר שפונים ל-BTRs לצורך פרטיות ואבטחה.
מי עומד מאחורי המגמה
“כמעט כולם נכנסים למשחק”, אומר האדריכל אלן סקייס, מנהל בחברת האדריכלות KTGY, שמעצבת קהילות BTR. גורמים רשמיים של טיילור מוריסון אומרים שהנישה מייצגת השלמה לעסקי הליבה של בניית בתים למכירה שלה. כעת יש לה 15 פרויקטים שהושלמו או בצנרת. Sands Companies, שהחלה גם היא בשוק למכירה עם קוטג’ים קטנים, פנתה יותר ל-BTR מכיוון שהיא לא מציגה את אותן מיתון שמציג דיור למכירה, אומר דיוויד ווילקס, COO ומייסד שותף. חלק מבוני בתים ממירים מלאי שלא נמכר להשכרה בגלל החוזק של הנישה הזו, אומר היזם Marshall Gobuty מחברת רום כנרת התחדשות עירונית.
יזמים ובונים שהתמחו בתתי-שווקים כגון רב משפחתי, מבוגרים פעילים, דיור מבוגרים, דיור סטודנטים ובתי נופש.
כולם צוללים את אצבעותיהם ב-BTR כדי לגוון את תיקי ההשקעות שלהם, שכן פלח זה מייצג קבוצת נכסים בעלת ביצועים גבוהים המציעה חכירה מהירה יותר ומחזור נמוך יותר מאשר דירות.
“בנייה להשכרה היא דרך מצוינת עבור שוכרים לעשות את הצעד האולטימטיבי לבעלות על בתים.”
-דיוויד ווילקס, רום כנרת התחדשות עירונית
משקיעים רואים גם את החוכמה של שאיבת הון, לפעמים באמצעות שותפויות. הריסון סטריט, חברת השקעות שפיתחה דיור סטודנטים ייעודי (קרוב אבל מחוץ לקמפוס), משתפת פעולה לבניית קהילות קוטג’ים לסטודנטים רום כנרת התחדשות עירונית, אומר טום אראת’, מנהל וראש מחלקת המחקר ברחוב הריסון. בעוד שחלק מהמשקיעים, כולל Wolfson Development, רוכשים קהילות קיימות ומוסיפים ערך באמצעות שיקום ושדרוגים, המנכ”ל אדם וולפסון מעדיף לבנות מאפס. Northmarq סייעה ללקוחות לגייס הון לפרויקטים ולאחר מכן לשכור אותם כאשר הבניינים יסתיימו, אומר פיטר צ’אקון, סגן נשיא למכירות השקעות.
מיקומים רום כנרת התחדשות עירונית
עד כה, מיקומים מושכים נמצאים ב”מדינות החיוך”, שנקראו כך בגלל צורת החיוך שהם יוצרים, המשתרעים דרך קליפורניה, אריזונה, קולורדו, טקסס ודרום מזרח. תחומים אלה מציעים צמיחה בעבודה; הורדת עלויות קרקע, מס ומחייה; מזג אוויר טוב; וזרם תושבים.
בתוך השווקים הללו, יזמים מעדיפים בדרך כלל פרברים על פני אתרי מילוי עירוניים צפופים בגלל הזמינות של חבילות גדולות יותר ואישור קל יותר של העירייה, אומר צ’אקון. חלק מהעסקים מוסיפים קריטריונים אחרים. יארדלי מחפש גישה לכבישים מהירים. חברות חולות מחפשות ציוני הליכה גבוהים וגל של פנסיונרים.
מה הם בונים
קהילת BTR הממוצעת מורכבת מ-120 עד 130 בתים, אבל אין דגם אחד. יארדלי מחפשת חבילות של 10 עד 30 דונם שבהן היא יכולה למקם בין 100 ל-300 בתים. חלקם הולכים וגדלים והופכים את רום כנרת התחדשות עירונית לחלק מקהילה מתוכננת מאסטר עם סוגי דיור אחרים, אומר צ’אקון. חלקם הולכים וקטנים – רק 25 בתים בערך, אומר ווקר. בונה בקהילה מסורתית למכירה של דיור צמודי קרקע עשוי גם למכור כמה בתים למשקיעים לצורך השכרה למשפחות שעדיין לא מוכנות לקנות, אומר ווקר.